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不動産売買のための土壌汚染調査

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不動産売買のための土壌汚染調査

■ 土壌汚染調査の必要性

平成15年1月1日、不動産鑑定評価基準が改訂・施行されました。
この改訂によって、鑑定基準に「土壌汚染の有無」がはじめて明文化されました。

土壌汚染対策法では、

  • (1) 使用が廃止された、有害物質使用特定施設に係る工場又は事業場の敷地であった土地 (法第3条)
  • (2) 土壌汚染による健康被害が生ずるおそれがあると都道府県知事が認める土地 (法第4条)

において、土壌汚染調査を行うことを義務づけています。

従って、以上の2項目に該当しない土地は、法律上は土壌汚染調査を行わなくてもよい(各都道府県・市町村で条例がある場合を除く)ことになりますが、不動産鑑定や土地の安全性という観点から、これらに該当しない土地であっても、土壌汚染調査を行うことを強くおすすめします

例えば、土壌汚染調査を行わないで土地を買った場合、「買った土地に念願の家を建て、小さい庭で家庭菜園をやっているんだけど野菜の育ちが悪い。」、「なんか毎日だるい。調査をしてもらったら土壌汚染が見つかった。こんなことを知っていたらこの土地は買わなかった。」などということが起こるかもしれません。また、土壌汚染調査を行わないで土地を売った場合、「売った土地において後に土壌汚染が見つかったと買い主からクレームがきた。でもうちではそのような汚染を引き起こした覚えはない。」などという事態が発生するかもしれません。こんなとき、「法律で規定されていないので土壌汚染調査をやりませんでした」では、お互いに亀裂が生じ、裁判に発展しかねません。(土壌汚染対策法ではこのような場合、基本的に現在の所有者責任になります。)

このような事態を未然に防ぐためにも、弊社では土地の売買の前に土壌汚染調査を行うことをおすすめいたします。

ここでは、「不動産売買のために土壌汚染調査を行いたいんだけど、どうすればよいかわからない」というお客様に対し、調査の流れをご説明いたします。

※ 以下に示す内容は、土壌汚染対策法に触れない土地(上記(1),(2)以外)を対象としています。
土壌汚染対策法にふれる土地の場合は以下に示す内容と若干異なる調査になります。

一般的な土壌汚染調査の場合は弊社パンフレット(土壌・地下水汚染調査)をご参照下さい。

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■ どういう場合に土壌汚染調査を行った方がよいの?

弊社ではどのような土地であれ、簡単な土壌汚染調査を行うことをおすすめしています。しかし、すべての土地で調査を行うのは、お客様にとって負担が大きいことと思います。そこで、土壌汚染調査を行った方がよいという場合について売り主、買い主側のそれぞれの立場にたってまとめてみました。

[売り主側]

過去に特定有害物質を使用したことがある場合、もしくは現在特定有害物質を使用している場合には調査を行うことをおすすめします。なぜなら、「うちは有害物質をきちんと管理しているので問題ないよ。」という業者さんでも、知らず知らずのうちに有害物質が漏れだしている可能性がゼロではないからです。

[買い主側]

購入しようとしている土地に現在工場が建っている場合は要注意です。まずはその工場においてどのような業務をしていたかを知る必要があります。その工場において、特定有害物質を使用するような業務を行っていた場合は調査を行うことをおすすめします。工場以外でも、「特定有害物質の運搬を行っていた」、「特定有害物質を保管していた」という場所であれば調査を行うことをおすすめします。

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■ 自分では調べきれないんだけど?

ご安心下さい。弊社にご連絡下さい。調査員が誠意を持って対応させていただきます。
簡単な土壌汚染調査ならば、安価で実施できます。

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■ 簡単な土壌汚染調査って何?

その土地に土壌汚染の可能性があるかどうかを調べることです。

その土地の使用履歴や過去の航空写真、地形図、地質図、土質、そして所有者への聞き込み調査、現地視察などを行い、土壌汚染の可能性を徹底的に分析します。

このような調査であれば、平均3~4日で結果が出ます。費用に関しては場所・条件等によって異なりますので一度ご相談下さい。できるだけ安価な方法をご提案いたします。

過去の地形図から対象地の履歴を調べている様子
過去の地形図から対象地の履歴を調べている様子

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■ 土壌汚染の可能性が低いと判断された場合は?

調査は終了です。弊社から調査報告書を発行いたします。また、ご希望であれば行政機関へ届け出を行います。行政によっては受け付けてもらえない場合もあります。

汚染がないことを証明するために引き続き詳細な調査を行うこともできます。その場合は以降を参照してください。

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■ 土壌汚染の可能性が高いと判断された場合は?

土壌汚染の有無を調べるための調査を行います。汚染の可能性がある特定有害物質の種類により、調査方法が異なります。

対象物質が第一種特定有害物質の場合

土壌ガス調査を行います。

対象物質が第二種, 第三種特定有害物質の場合

土壌サンプリングを行い、物質ごとに分析(土壌含有量試験,土壌溶出量試験)を行います。

必要経費、日数は対象とする特定有害物質の種類、土地の面積と形態(現在建物が建っているか?など)、所在地などで変わってきますので、ご相談下さい。

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■ 調査の結果、土壌汚染が認められなかった場合は?

調査は終了です。弊社から調査報告書を発行いたします。また、ご希望であれば行政機関へ届け出を行います。行政によっては受け付けてもらえない場合もあります。

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■ 調査の結果、土壌汚染が認められた場合は?

汚染範囲確定のための調査に移ります。平面方向、深度方向の調査を行い、汚染範囲を確定し、汚染土量を見積もります。

必要経費、日数は対象とする特定有害物質の種類、土地の面積と形態(現在建物が建っているかなど)、所在地などで変わってきますので、ご相談下さい。土壌汚染が認められた段階で、行政機関へ届け出ることをおすすめします。行政への届け出書類の作成、提出まで弊社が代行しますのでご安心下さい。

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■ 土壌汚染の範囲が確定しました。次はどうすればよいの?

汚染土壌の浄化対策工事に入ります。浄化工事の方法には様々な方法がありますが、弊社ではお客様のご要望、費用、汚染の状況、今後の土地利用計画などから、もっとも有効な浄化対策をご提案いたします。

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■ 浄化工事が終わりました。これからどうすればいいの?

基本的に行政機関に報告する義務はありません(各都道府県・市町村で条例がある場合を除く)が、その土地に土壌汚染はないという証明のために、行政機関に報告することをおすすめします。行政への届け出書類の作成、提出まで弊社が代行しますのでご安心下さい。書類が受理された後は、お客様には各行政機関の認め印が押された報告書をお渡しいたします。

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■ 関連情報

各種パンフレット > 【土壌・地下水汚染調査】
業務案内 > 土壌・地下水汚染調査

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